السبـت 05 جمـادى الاولـى 1432 هـ 9 ابريل 2011 العدد 11820
ارسل هذا المقال بالبريد الالكترونى   اطبع هذا المقال  







 

مليون عقار معروض للبيع بلا مشترين.. في إسبانيا

أزمة القطاع تتفاقم والحكومة تنتظر الاستثمار الأجنبي

العقارات الإسبانية تواجه أزمة ولكن أسعارها أصبحت مغرية («الشرق الأوسط»)
لندن: «الشرق الأوسط»
تتفاقم أزمة العقار الإسباني بعد بلوغ رقم المليون للعقارات الشاغرة المعروضة للبيع، وانخفاض الأسعار بنسبة 40 في المائة. وتأمل الحكومة الإسبانية أن تجذب الاستثمار الأجنبي هذا الصيف بأسعار مغرية يقل بعضها عما كانت عليه العقارات في عام 2003. وتأمل البنوك الإسبانية أيضا أن يقبل الأجانب مرة أخرى على الاستثمار في عقاراتها بتقديم قروض، يغطي بعضها نسبة مائة في المائة من إجمالي ثمن العقارات.

وتقيم إسبانيا بعض معارض العقار الخارجية من أجل إغراء المشترين من أوروبا، كما تريد ربط السياحة الصيفية إليها هذا العام بعروض مغرية تقنع السياح بالتفكير في شراء عقارات سياحية واتخاذ القرار أثناء العطلة الصيفية.

ولكن قطاعات عريضة ترفض فكرة الاستثمار العقاري في إسبانيا بسبب بعض المشكلات الماضية التي وقعت لغيرهم من المستثمرين مثل فساد بعض البلديات وإصدار تراخيص بناء مزورة أعقبها قرارات بهدم عقارات، وسوء تخطيط بعض المناطق مما أسفر عن كثافة معمارية غير عادية أفقدت العقارات نسبة كبيرة من قيمتها. وبالمقارنة مع مبيعات العقار في عام 2006 انخفضت مبيعات العقار الإسباني بنحو 90 في المائة.

مما يحجم على اتخاذ قرار الشراء في إسبانيا أيضا وجود توقعات من اتحاد البنوك بالمزيد من الانخفاض في الأسعار حتى نهاية هذا العام. وفي العام الأخير زاد عدد العقارات المصادرة بسبب تعثر أصحابها في دفع أقساط القروض العقارية من مائة ألف إلى 300 ألف عقار. وتحاول البنوك الإسبانية المكبلة بهذه العقارات غير المباعة أن تتخلص منها بأسعار مغرية وقروض شاملة، ولكن ندرة السيولة تقف بالمرصاد لهذه الجهود.

كل هذه العوامل قد تقنع بعض المستثمرين بدخول السوق وهي في أسوأ حالاتها لالتقاط الفرص الثمينة من عقارات متميزة من حيث الموقع والجاذبية بأسعار غير مسبوقة. ولمن يريد الاستثمار للمدى المتوسط والبعيد، فإن هذه الأسعار لن تتكرر مرة أخرى، وسوف تزيد بالتأكيد في غضون عدة سنوات. وتقول باربارة وود من شركة «بروبرتي فايندر» أن هناك الكثير من الحيرة في السوق لاضطراب مستوى الأسعار وفقا للمصادر المتعددة. وهي تنصح من يدخل السوق الإسبانية الآن بالبحث عن أفضل المواقع والتقاط أفضل الفرص، لأن العقارات دون المستوى سوف تهبط أكثر عن معدل أسعارها الحالية.

وتعمل وود كوكيلة شراء عقارات وتقول إن الأسعار في منطقة الأندلس تراجعت بنسبة 40 في المائة وإن التحدي الرئيسي أمامها هو إقناع البائعين بقبول هذه الأسعار المخفضة. أما بالنسبة للمشترين فهي تؤكد أنهم يشترون في قاع السوق، وأن العقارات الجيدة سوف تستعيد قيمتها في غضون سنوات قليلة. وهي تتفاوض على شراء منزلين على الشاطئ في موقع قريب من مدينة نرخا الساحلية كان سعر كل منهما قبل ثلاث سنوات 280 ألف يورو، ولكنهما بيعا بمبلغ 180 ألف يورو لكل منهما. وفي صفقة أخرى بيع عقار آخر بالقرب من مدينة استبونا بمبلغ 412 ألف يورو، وكان ثمنه قبل عامين 527 ألف يورو وأنفق المشتري عليه 67 ألف يورو للتحسينات.

وتعد منطقة الأندلس منطقة جذب سياحي عالمي، وهي أقصى مناطق أوروبا جنوبا وتمتاز بالدفء والشمس المشرقة معظم فترات العام وهي تشتهر بالكثير من الرياضات البحرية ومرافئ اليخوت، بالإضافة إلى رياضات الغولف والتنس. وبالمنطقة الكثير من المدن الثقافية مثل سيفيل وغرانادا ومالاغا. وتبدأ أسعار العقار في هذه المدن من نحو 70 ألف يورو في الوقت الحاضر.

وعلى رغم الكساد ما زالت تقام في المنطقة بعض المشاريع الهائلة التي يمكن أن تغير المعادلة العقارية على الأقل في المواقع المحيطة بها. أحد هذه المشاريع منتجع تقيمه شركة «بارامونت» العالمية بالقرب من مدينة مورسيا في الجنوب الغربي الإسباني. وسوف يفتتح هذا المشروع في عام 2013 ويوفر نحو 20 ألف وظيفة محلية، كما يفتتح بالقرب من المشروع مطار جديد. ولكن شركة عقار محلية تحذر من أن نشاط البيع من على الخريطة قد عاد مجددا من بعض شركات العقار المحلية التي تتوقع نشاطا كبيرا بفضل المشروع الذي لم يبدأ العمل فيه بعد. وتقول شركة «ميرسر» العقارية إنها لم تسمع عن صفقة بيع من على الخريطة منذ عامين على الأقل، وهي ترى أن الحل الأفضل هو الانتظار حتى نفاد مخزون العقار القياسي غير المباع في إسبانيا قبل إضافة المزيد من العقارات الجديدة إلى السوق. وهي ترى أن شراء عقارات قائمة أفضل وأسهل تمويلا من مشاريع جديدة لم تظهر بعد.

قضية ماربيا

* وكانت قضية فساد إداري في ماربيا قد وقعت قبل عدة سنوات وأثرت سلبيا على الاستثمار العقاري في المنطقة. وحاولت البلدية المحلية في منطقة الأندلس إصلاح الأوضاع، فقررت قبل عامين إعفاء العقارات المخالفة لقوانين وشروط البناء من الإزالة. ويبلغ عدد هذه العقارات نحو 18 ألف عقار ويملك معظمها مستثمرون أجانب في إسبانيا اتبعوا كل الخطوات القانونية، ولكنهم كانوا ضحايا عمليات فساد وتراخيص بناء مزورة سمحت لهم بالبناء في مناطق محميات طبيعية وقريبا من الشواطئ، في مخالفة صريحة لقوانين البيئة الإسبانية.

وكان لهدم بعض العقارات التي يملكها بريطانيون آثار مدمرة على الثقة في السوق الإسبانية الذي شهد انسحابا منظما من الأجانب وانهيارات سعرية متكررة. وبعد تفكيك مجلس مدينة ماربيا عقب الفضيحة وسجن بعض الأعضاء فيه في عام 2006، ظلت الأوساط القانونية الإسبانية تبحث عن حل مناسب للأزمة لتحقيق التوازن بين احترام القانون واستعادة الثقة في سوق العقار الإسباني.

ويشترط القانون الإسباني للحفاظ على البيئة، الذي يعود تاريخه إلى عام 1988، منع البناء على السواحل لمسافة مائة متر من أعلى نقطة يصلها المد البحري، ولذلك فإن أي عقارات ساحلية بنيت في العشرين عاما الأخيرة ضمن هذه المسافة اعتبرت غير قانونية.

وتطالب جهات قانونية في إسبانيا بالعدالة والتعويض للملاك المتضررين، خصوصا في حالات الهدم العشوائي التي جرت بعد تطبيق القوانين بأثر رجعي، في حالات كان فيها شراء العقارات بنيات سليمة من المستثمرين. وهناك مكاتب قانونية تقدم الاستشارات القانونية وتساعد المستثمرين المتضررين على استعادة حقوقهم. ويقول رئيس مكتب استشاري، إن المذنبين في هذا الوضع هم مجالس المدن والمحامون، وهي الجهات التي خدعت المستثمرين ولم تقدم لهم المشورة القانونية السليمة.

وتوجد حاليا جماعات ضغط بين المقيمين في إسبانيا للدفاع عن حقوق المستثمرين في العقار، ومعارضة تطبيق قوانين غامضة عليهم تدعي الجهات الرسمية أنهم خالفوها، بينما يؤكد المحامون أن المستثمرين لم يكونوا يعلمون بها أصلا.

وأصدر مجلس منطقة الأندلس قرارات قضت بعدم معاقبة المستثمرين الأجانب الذين اشتروا عقارات بنيات طيبة، ولذلك سمحت بإضفاء الصفة القانونية على أغلبية هذه العقارات، ما عدا نحو 400 عقار في منطقة ماربيا بنيت بمخالفات صارخة لقانون الحفاظ على المناطق الخضراء وبالقرب من ساحل البحر.

ومن ضمن الإجراءات المتخذة ضد المطورين الذين خدعوا المشترين مصادرة أراض يملكونها لتعويض المجالس البلدية عن الأرض المفقودة، لاستخدامها في المشاريع العامة مثل الحدائق والمراكز الرياضية.

ويوصف الوضع الحالي في سوق العقار الإسباني بأنه مترد بسبب توقف عمليات البيع والشراء، ليس فقط على السواحل الجنوبية، ولكن في كل أنحاء إسبانيا. وتضطر شركات العقار حاليا إلى تقديم حسومات هائلة من أجل تحقيق مبيعات عقارية، وفي منطقة كوستا ديل سول تقدم شركات عقارية حسومات تصل إلى نسبة 55 في المائة من قيمة العقارات. واستطاعت شركة تشرف على مشروع اسمه «هابيتات» في المنطقة أن تبيع بتخفيضات وصلت إلى 35 في المائة، بينما تصل عدد الوحدات غير المباعة في معظم المشاريع إلى الثلث أو أكثر.

ويؤكد الخبير العقاري الإسباني جورج رودريغز أن السوق تمر الآن بمرحلة تقديم حسومات كبيرة قد لا يشهد مثلها في المستقبل. ومهما تكن تحولات السوق وتزايد الضغوط على شركات العقار الإسبانية التي يواجه بعضها السقوط بسبب تراجع الأسعار وتهديد الجهات الرسمية بطلب التعويض منها عن المخالفات ومصادرة أراضيها وانكماش التسهيلات الائتمانية من السوق، فإن المستفيد الوحيد من هذه التحولات هو المستثمر الذي يبحث عن فرص عقارية في أسواق اليوم.

من بريطانيا لاحظت شركة تحويل أموال تعمل في سوق الجملة اسمها «كرانسي دايركت» أن حجم التحويلات من الإسترليني إلى اليورو بين بريطانيا وإسبانيا زادت بنسبة ملحوظة خلال الشهور الأخيرة، وأن معظم هذه الأموال تتوجه إلى صفقات شراء عقار.

وهناك علامات أخرى على عودة نشاط محدود وفقا لشركات العقار في منطقة ماربيا. حيث يقول كريس كلوفر من شركة «بانوراما» للعقار إن معظم المشترين الجدد يتوجهون إلى أفضل المواقع مثل «سييرا بلانكا» و«غولدن مايل». ويزداد الطلب خصوصا على العقارات التي تقع في الشريحة السعرية بين 300 ألف ومليون يورو. ويضيف كلوفر أن معظم المشترين هم من الأسواق الدولية وليس من داخل إسبانيا وهم مستثمرون يشترون نقدا، وبعضهم انتظر سنوات طويلة حتى تصل السوق إلى المستويات المغرية التي تشجع على الشراء، وهم يجدون أن التوقيت الحالي يقدم أفضل الفرص السعرية.

وتعزز شركة «تيللور وودرو» من فرعها الإسباني الاعتقاد بعودة ملامح الانتعاش إلى الأسواق بتأكيد أنها باعت 13 شقة فاخرة في الأسابيع الأخيرة لمستثمرين أوروبيين يبحثون عن الفرص في أفضل المواقع. وتعترف الشركة بأن العقارات جديدة البناء التي تقع في مواقع غير مغرية تعاني أكثر من غيرها، خصوصا تلك التي تقع في مجمعات سكنية لم تكتمل منشآتها بعد. وتملك البنوك معظم هذه العقارات وتحاول بيعها في مزادات عبر شركات خاصة أنشئت لهذا الغرض.

من قطاعات السوق التي تلقى رواجا أيضا قطاع البائعين المضطرين للبيع بسبب الأعباء المالية. من هؤلاء ثري بريطاني تراكمت خسائره بسبب الأزمة المالية فعرض بيع فيللا يملكها في ماربيا، قيمتها السوقية ثلاثة ملايين يورو بتخفيض وصل حجمه إلى مليون يورو من ثمنها.

ويقول مارك ستاكلين، وهو مدير شركة عقار تعمل على الإنترنت اسمها «سبانيش بروبرتي إنسايت» إن ما نراه الآن في السوق الإسبانية هو «هروب نحو القيمة»، فالمشترون يريدون نوعية جيدة من العقارات في مواقع ممتازة وهم يستفيدون من الحسومات المقدمة عليها.

وتؤكد هذه الملاحظة أيضا باربارة وود التي تقول إن الفرص المتاحة تفوق ما كانت عليه أثناء الكساد الماضي في عام 1990. وهي تشير إلى حسومات تصل إلى نسبة 40 في المائة وفي أفضل المناطق مثل «غولدن مايل» أو الميل الذهبي الذي يقع على الساحل بين ماربيا وبورتو بانوس، أو منطقة «وادى الغولف» التي تقع خلف مدينة بورتو بانوس. ويحصل المشتري النقدي على أفضل العروض والشروط في سوق لا تعقد فيها الكثير من الصفقات.

وهي تشير إلى أحوال السوق حاليا بالقول إنها اصطحبت عملاء لشراء عدد من العقارات الإسبانية التي تتراوح أسعارها بين مليون ونصف المليون يورو، وكانت العروض النقدية المقدمة من المشترين تقل عن هذه الأسعار بنسبة 40 في المائة. وبعد المفاوضات بيعت فيللا كان ثمنها الأصلي 1.5 مليون يورو بسعر أقل من المليون يورو، على الرغم من أنها تطل على البحر وتشمل أربع غرف نوم وحمام سباحة طوله عشرة أمتار. وقالت وود إنها في خبرتها الطويلة لم تر مثل هذه الفيللا تباع بأقل من مليون يورو من قبل.

وهناك الكثير من الحالات التي أقبلت على شراء عقارات إسبانية رخيصة عبر البحث على الإنترنت ثم الاتصال المباشر بالشركات، خصوصا في فترات نهاية العام المالي. وتتم بعض الصفقات الآن بنصف الثمن عما كانت عليه الأسعار منذ عامين فقط. ويحصل هؤلاء الذين يتمتعون بقدرة تفاوض جيدة مع سيولة نقدية على أفضل الفرص حاليا.

ولكن حتى مع أفضل الفرص والأسعار لا بد من الحذر والتعلم من خبرات الماضي والتأكد من أن الشركات البائعة لها حق البيع وحصلت على كافة التراخيص القانونية التي يجب التأكد منها عبر محام مستقل، وأن المشاريع العقارية ليست مرهونة بسبب الديون، ففي إسبانيا تنتقل العقارات، وديونها، إلى المالك الجديد.

 
ارسل هذا المقال بالبريد الالكترونى   اطبع هذا المقال  
The Editor
رئيس التحريــر
Terms of use
شروط الانتفاع
Editorial
هيئة التحرير
Mail Address
العنوان البريدي
Advertising
الإعــــــلان
Distribution
التــوزيــــع
Subscriptions
الاشتراكات
Corrections
تصويبات
Copyright: 1978 - 2014 © H H Saudi Research and Marketing LTD, All Rights Reserved And subject to Terms of Use Agreement .
© جميع الحقوق محفوظة للشركة السعودية البريطانية للأبحاث والتسويق وتخضع لشروط وإتفاق الإستخدام